Acheter pour louer : est-ce rentable ?

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Vous vous interrogez sur l’investissement locatif ? Alors, vous devez savoir que c’est une opportunité pour enrichir son patrimoine immobilier, générer un complément de revenu et préparer sa retraite. L'achat d'un bien en vue de sa location permet de jouir d'une rentabilité intéressante. Elle est déterminée en fonction du prix du loyer par rapport au prix d'acquisition du bien. Toutefois, pour garantir un bon rendement, de nombreux critères sont pris en compte : l'emplacement du bien, le type de location, la fiscalité choisie et le modèle de bien acquis. Découvrez avec ce  guide les points clés pour réussir votre investissement locatif.

Investir en immobilier locatif : types de biens à considérer

L'investissement immobilier locatif offre une rentabilité qui fluctue entre 2 à 8 %. Néanmoins, la performance de l'investissement dépend non seulement du choix de l'emplacement, mais aussi des caractéristiques du bien locatif.

Acheter un studio ou un appartement T1 pour le louer

Ces petites surfaces ont l'avantage de générer plus de rentabilité au mètre carré par rapport aux logements de grandes surfaces. En effet, le prix au mètre carré et, par conséquent, le loyer d'une petite surface est généralement plus élevé. 

C'est le cas dans les principales villes universitaires françaises telles que Toulouse, Lyon, Paris ou Bordeaux. Dans ces métropoles, ces types de logements sont fortement demandés par les étudiants et les jeunes actifs. 

Cependant, investir dans ces types de logements présente un inconvénient majeur : la rotation fréquente des locataires. Pour pallier ce désagrément, découvrez le coliving, ce segment de niche des investisseurs immobiliers.

Les grandes surfaces et leur rentabilité

Bien que les grandes surfaces soient généralement moins rentables au mètre carré, elles offrent une plus grande stabilité en matière de location. 

Les locataires de ces biens sont souvent des familles qui prennent soin de la maison. Cela vous permet de réduire les frais d'entretien et de rénovation. Ces facteurs ont en effet un impact sur la rentabilité. Dans ce contexte, la sécurité apportée par ces locataires compense un rendement potentiellement plus faible.

Les deux ou trois pièces : idéal pour la colocation

Ces types de logements combinent les avantages des petits et des grands logements. Ils offrent : 

• Une stabilité des locataires ;
• Et un taux de rotation raisonnable. 

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La tendance actuelle à la colocation est également à considérer ! Dans les villes universitaires, elle est très prisée par les étudiants qui cherchent à économiser sur leur budget de logement.

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À noter

Investir dans des logements de deux ou trois pièces offre une rentabilité acceptable pour un niveau de risque modéré. Cependant, rappelez-vous que, comme tout placement financier, la rentabilité d'un investissement locatif est proportionnelle au risque. Ainsi, plus la rentabilité est élevée, plus le risque est grand.

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Immeubles de rapport

Investir dans un immeuble de rapport peut offrir un bon rendement, surtout dans les grandes villes à forte demande locative. 

L'achat en gros de ces immeubles permet une réduction du prix au mètre carré, ce qui rend l'investissement particulièrement rentable.

Biens à réhabiliter

L'achat de biens nécessitant des travaux de réhabilitation peut se révéler lucratif, car ces biens sont généralement moins chers à l'achat. 

Toutefois, il faut considérer le coût des travaux dans le calcul de la rentabilité.

Logements déjà occupés

L'acquisition de logements déjà occupés offre :

• Une rentabilité immédiate ;
• Évite la recherche de locataires ;
• Et permet d'obtenir des informations sur les occupants actuels. 

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Toutefois, la disponibilité de tels biens est limitée.

Locaux commerciaux et bureaux

L'investissement dans l'immobilier professionnel, tel que les bureaux ou locaux commerciaux, est une option souvent négligée. Pourtant, ce type d'investissement offre une rentabilité intéressante, jusqu'à 10% dans les meilleurs emplacements.

Location nue ou meublée : quel choix pour un meilleur rendement ?

Investir dans l'immobilier locatif nécessite de faire le choix entre une location nue ou meublée, c’est une décision qui affecte la rentabilité de l'investissement.

Location nue : gain de temps, mais moins rentable

La location nue se caractérise par l'absence de meubles fournis par le propriétaire, qui évite ainsi les coûts liés à l'aménagement et l'entretien des meubles. 

Cette option nécessite moins de temps de préparation et de gestion pour le propriétaire. Cependant, les loyers perçus pour les locations nues sont généralement inférieurs à ceux des biens meublés.

Location meublée

La location meublée, qui comporte tous les équipements et meubles nécessaires pour le locataire, génère des loyers plus élevés. En plus des revenus locatifs supérieurs, la location meublée offre des avantages fiscaux. 

Les revenus sont considérés comme des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et, en fonction du montant des recettes, différents régimes fiscaux sont applicables : 

• Pour les recettes locatives annuelles inférieures à 70 000 euros, le propriétaire bénéficie du régime du micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50 %.

• Pour les recettes dépassant ce seuil, le régime réel est appliqué, ce qui octroie de déduire certaines charges des recettes et d'amortir les meubles et l'immeuble, ce qui est fiscalement avantageux.

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La location meublée permet également d'accéder au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP). Ces statuts offrent des déductions de charges et des amortissements. 

En plus de ces avantages, la location meublée déploie une flexibilité du bail. Si la location nue nécessite un bail de 3 ans minimum, celui d'un bien meublé est d'un an, voire 9 mois pour les étudiants, ce qui facilite ainsi le roulement des locataires.

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À retenir

Bien que la location nue présente moins de contraintes initiales, la location meublée semble être le choix le plus rentable compte tenu des loyers plus élevés et des nombreux avantages fiscaux. Néanmoins, il convient d'investir dans une zone à forte demande locative pour minimiser le risque de vacance locative.

Calculer la rentabilité d’un investissement locatif

Le taux de rentabilité prend en compte les loyers, les charges, les réductions d'impôts et le remboursement du prêt. L'immobilier est l'unique placement pouvant être financé à crédit, ce qui permet ainsi l'effet de levier. Pour évaluer l'efficacité d'un investissement, il faut estimer les flux annuels de trésorerie : 

• La rentabilité brute se calcule en divisant les loyers annuels par le prix d'achat du bien, y compris les frais de notaire et travaux. Elle donne une première comparaison des biens potentiels. 

• La rentabilité nette est plus précise, elle déduit du loyer les charges annuelles : impositions, cotisations sociales, charges de copropriété, assurance, honoraires de gestion et intérêts d'emprunt. Cette mesure détermine les véritables revenus de l'investissement et aide à décider si l'autofinancement est possible. 

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Avant d'investir, assurez-vous d'une demande locative forte et d'un tarif compétitif.

Nos conseils pour louer un bien après l’avoir acheté

Acheter un appartement pour le louer en 2023, c’est rentable, à condition de suivre des conseils précis :

• Choisissez un quartier porteur ;
• Une étude du marché locatif est nécessaire pour déterminer le taux de logements vacants et les tarifs de location courants ;
• Il est recommandé d'acheter un logement qui vous plaît, ce qui augmentera la probabilité qu'il plaise aussi à vos locataires potentiels ;
• Ne surestimez pas sa capacité d'épargne et ne cherchez pas une rentabilité illusoire. 

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Diversifier ses investissements est aussi une bonne stratégie. Par ailleurs, les bonus fiscaux offerts par les dispositifs de défiscalisation immobilière améliorent la rentabilité de l'investissement. Enfin, bien choisir son locataire est incontournable pour garantir la réception régulière des loyers. 

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La rentabilité des investissements en co-living

Connaissez-vous le Coliving ? C'est l'investissement immobilier du moment. 

Pourquoi est-ce rentable le coliving ?

La rentabilité d'un investissement en co-living varie en fonction de plusieurs facteurs : 

• Le prix d'achat est souvent élevé étant donné que ce type de logement nécessite des projets immobiliers d'envergure ;
• Par contre, les loyers sont également plus élevés comparativement à la moyenne du marché ;
• Le taux d'impayés est généralement bas grâce à des assurances spécifiques et une gestion locative déléguée ;
• Le taux de vacance locative est aussi faible dû à la forte demande ;
• La vacance locative est dissoute du fait qu'il y ait plusieurs locataires contrairement à une famille ou un seul locataire dans le bien ;
• En moyenne, le rendement net d'un investissement en co-living se situe entre 4 et 7 %.

La fiscalité avantageuse de l'investissement en co-living

Les espaces de co-living sont classifiés en tant que locations meublées. Ainsi, vous pouvez choisir le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) pour cette activité. En tant que LMNP, vous pouvez déduire vos charges et pratiquer l'amortissement pour optimiser la rentabilité de votre investissement. 

Pour le coliving, il existe 2 modèles :

• La location meublée ;
• Et la résidence service.

La location meublée est idéale pour plusieurs locataires qui partagent des espaces communs tout en ayant leurs chambres privées. La résidence service offre en plus des services comme le nettoyage, la restauration, des événements communautaires, etc.

Le public cible des investissements en co-living

L'investissement en co-living s'adresse principalement aux investisseurs qui souhaitent s'affranchir de la gestion locative. 

C'est un placement à long terme qui nécessite une mise de départ importante. Une forte rentabilité est assurée grâce aux loyers payés et au fort taux d’occupation qui sont moins touchés par la vacance.

Perspectives du marché du co-living avec Lacoloc.fr

Le co-living répond à un besoin de flexibilité dans le logement. Les entreprises sont des clientes potentielles, pour loger leurs nouvelles recrues. 

Les projets à thème  sont également plébiscités. Le co-living représente une opportunité d'investissement innovante et prometteuse.

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Acheter un bien pour le louer, c’est rentable sous certaines conditions. Si vous cherchez un investissement secure, regardez du côté du coliving.

Lacoloc.fr fournit aux investisseurs des solutions clés en main et sécurisées pour accroître et renforcer leur patrimoine. Nos services vous permettent de devenir propriétaire de votre propriété immobilière (appartement, maison, ou immeuble). 

Nous sommes alors votre seul locataire pour une période minimale de 10 ans dont 6 fermes. Nous prenons la responsabilité des frais courants et des services comme l'électricité, l'eau, l'internet, le ménage et l'assurance,  la livraison d'un panier de fruits mensuel et l’organisation d'événements entre colivers/colocataires. Pour une expérience de vie confortable et sans tracas pour les colocataires, optez pour cette solution. 

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